Properti: Prosedur Hukum Mendirikan Perumahan Subsidi di Indonesia

Table of Contents

 

Properti

Prosedur Hukum Mendirikan Perumahan Subsidi di Indonesia

Pendahuluan

Perumahan subsidi merupakan salah satu solusi yang diupayakan pemerintah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Mendirikan perumahan subsidi memerlukan pemahaman yang mendalam mengenai prosedur hukum, administrasi, dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Artikel ini akan membahas secara rinci langkah-langkah mendirikan perumahan subsidi di Indonesia, termasuk detil administrasi dan penjelasan undang-undang beserta pasal-pasal yang relevan.

Definisi Perumahan Subsidi

Perumahan subsidi adalah program pemerintah yang bertujuan untuk menyediakan rumah dengan harga terjangkau bagi MBR. Program ini biasanya melibatkan bantuan atau insentif dari pemerintah, seperti keringanan pajak, subsidi bunga kredit, atau bantuan langsung dalam bentuk uang muka.

Persiapan Awal

Studi Kelayakan

Langkah pertama dalam mendirikan perumahan subsidi adalah melakukan studi kelayakan. Studi ini bertujuan untuk menentukan apakah proyek perumahan tersebut layak dari segi ekonomi, sosial, dan lingkungan. Studi kelayakan mencakup:
Analisis Pasar: Menilai permintaan dan penawaran perumahan di daerah tersebut.
Lokasi dan Lahan: Evaluasi lokasi dan lahan yang akan digunakan, termasuk aspek legalitas dan kesesuaian dengan rencana tata ruang.
Finansial: Analisis biaya dan pendapatan yang diproyeksikan dari proyek tersebut.
Dampak Lingkungan: Kajian mengenai dampak lingkungan yang mungkin timbul dari proyek pembangunan.

Perizinan Lokasi

Sebelum memulai pembangunan, pengembang harus mendapatkan izin lokasi. Izin ini dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat dan memastikan bahwa lokasi yang dipilih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah (RTRW).

Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Pasal 36: Pemerintah daerah menetapkan izin lokasi berdasarkan RTRW.
Pasal 37: Setiap kegiatan pembangunan harus sesuai dengan rencana tata ruang.

Proses Perizinan

Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

Setelah mendapatkan izin lokasi, langkah berikutnya adalah memperoleh IPPT. Izin ini mengatur peruntukan tanah untuk pembangunan perumahan subsidi.

Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah
Pasal 15: Penggunaan tanah untuk perumahan harus sesuai dengan rencana tata guna tanah.
Pasal 18: IPPT diperlukan untuk memastikan bahwa tanah digunakan sesuai dengan peruntukan yang telah ditetapkan.

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah untuk membangun gedung atau bangunan. IMB memastikan bahwa bangunan yang didirikan sesuai dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis yang berlaku.

Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Pasal 7: Setiap pembangunan gedung harus memiliki IMB.
Pasal 8: IMB diterbitkan oleh pemerintah daerah setelah memenuhi persyaratan administrasi dan teknis.

Pelaksanaan Pembangunan

Kontrak Kerja

Setelah semua izin diperoleh, pengembang dapat mulai melaksanakan pembangunan. Tahap pertama adalah menyusun kontrak kerja dengan kontraktor yang akan melaksanakan pembangunan.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Pasal 1601: Kontrak kerja adalah perjanjian antara pengembang dan kontraktor mengenai pekerjaan yang akan dilakukan.
Pasal 1602: Kontrak kerja harus memuat rincian pekerjaan, waktu pelaksanaan, biaya, dan syarat-syarat lainnya.

Pengawasan Pembangunan

Selama pembangunan, perlu dilakukan pengawasan untuk memastikan bahwa pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan.

Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Pasal 38: Pemerintah daerah bertanggung jawab untuk mengawasi pembangunan gedung.
Pasal 39: Pengembang wajib melaporkan kemajuan pembangunan secara berkala.

Penyelesaian Pembangunan dan Penjualan

Sertifikasi Kelayakan

Setelah pembangunan selesai, pengembang harus memperoleh sertifikat kelayakan dari pemerintah daerah. Sertifikat ini menyatakan bahwa bangunan telah memenuhi semua persyaratan teknis dan siap untuk dihuni.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 5 Tahun 2016 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung
Pasal 1: Sertifikat kelayakan diterbitkan setelah bangunan memenuhi persyaratan teknis.
Pasal 5: Permohonan sertifikat kelayakan diajukan oleh pengembang kepada pemerintah daerah.

Penjualan dan Subsidi

Setelah memperoleh sertifikat kelayakan, pengembang dapat mulai menjual perumahan subsidi kepada MBR. Pemerintah memberikan subsidi melalui berbagai program, seperti FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan).

Peraturan Menteri Keuangan No. 113/PMK.03/2010 tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
Pasal 2: FLPP adalah subsidi bunga kredit untuk perumahan.
Pasal 5: MBR yang memenuhi syarat dapat mengajukan kredit perumahan dengan subsidi bunga melalui bank yang bekerja sama dengan pemerintah.

Prosedur Administrasi

Persyaratan Administrasi

Untuk memulai proyek perumahan subsidi, pengembang harus memenuhi beberapa persyaratan administrasi, antara lain:
Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP): Izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah untuk melakukan kegiatan perdagangan.
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP): Identitas pajak yang harus dimiliki oleh setiap badan usaha.
Akta Pendirian Perusahaan: Dokumen resmi yang menyatakan pendirian perusahaan, disahkan oleh notaris.

Prosedur Pengajuan Izin
Pengajuan Permohonan: Pengembang mengajukan permohonan izin lokasi, IPPT, dan IMB ke pemerintah daerah setempat.
Peninjauan Lapangan: Pemerintah daerah melakukan peninjauan lapangan untuk memastikan lokasi sesuai dengan RTRW.
Persetujuan Izin: Jika semua persyaratan terpenuhi, pemerintah daerah akan mengeluarkan izin yang diperlukan.

Penjelasan Undang-Undang dan Pasal-Pasal Terkait

Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
Pasal 22: Pemerintah wajib menyediakan rumah bagi MBR melalui program perumahan subsidi.
Pasal 24: Pemerintah dapat memberikan bantuan atau insentif kepada pengembang yang membangun perumahan subsidi.

Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Pasal 15: Pembangunan rumah susun harus memenuhi ketentuan tata ruang dan peraturan teknis yang berlaku.
Pasal 17: Pengembang wajib memperoleh IMB sebelum memulai pembangunan rumah susun.

Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
Pasal 36: Setiap kegiatan pembangunan yang berpotensi menimbulkan dampak lingkungan wajib memiliki izin lingkungan.
Pasal 37: Izin lingkungan dikeluarkan setelah melalui proses AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan).

Studi Kasus: Mendirikan Perumahan Subsidi di Daerah Perkotaan

Tahap Perencanaan

Pengembang mengidentifikasi lokasi strategis di daerah perkotaan yang sesuai dengan RTRW. Setelah itu, dilakukan studi kelayakan untuk menilai aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan.

Pengurusan Izin
Izin Lokasi: Diajukan ke pemerintah kota, mengikuti prosedur yang diatur dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
IPPT: Diperoleh setelah izin lokasi disetujui, memastikan peruntukan tanah sesuai dengan perencanaan kota.
IMB: Proses pengajuan IMB dilakukan dengan melampirkan semua dokumen teknis dan administrasi yang diperlukan.

Pelaksanaan dan Pengawasan

Pembangunan dimulai setelah semua izin diperoleh, dengan pengawasan ketat dari pihak pemerintah daerah. Pengembang wajib melaporkan perkembangan proyek secara berkala.

Sertifikasi dan Penjualan

Setelah pembangunan selesai, pengembang mengajukan sertifikat kelayakan dan mulai memasarkan perumahan kepada MBR. Pemerintah memberikan subsidi melalui program FLPP, membantu MBR dalam memperoleh kredit perumahan dengan bunga ringan.

Kesimpulan

Mendirikan perumahan subsidi memerlukan pemahaman yang komprehensif mengenai prosedur hukum, administrasi, dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Melalui langkah-langkah yang tepat, mulai dari studi kelayakan hingga penjualan, pengembang dapat memastikan bahwa proyek perumahan subsidi berjalan lancar dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dengan adanya dukungan dari pemerintah dalam bentuk subsidi dan insentif, diharapkan lebih banyak masyarakat berpenghasilan rendah dapat memiliki hunian yang layak.